Доходный метод оценивания имущества

Этот метод отражает желание простого владельца доходного имущества: предполагаемые минимальные доходы с требуемыми данными. Помня, что существует определенная зависимость между объемом инвестиций и доходом от прямого применения приобретаемого объекта, стоимость недвижимого имущества определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) рассчитывается как суммарная величина предполагаемых доходов, генерируемых оцениваемым проектом.

Основное достоинство подобного способа, когда ведется оценка бизнеса, оценка коттеджей, оценка квартир, оценка ценных бумаг и оценка всех видов недвижимости, в общем надежная оценка стоимости (надежный оценщик) в отличии с рыночным или затратным заключено в том, что он действительно отражает мнение заказчика о проекте как о статье дохода, т. е. эта характеристика недвижимости учитывается как основной фактор стоимости. Этот метод оценки непосредственно связан с рыночным, а также затратным методами. Например, ставки доходов, которые используются в нашем способе, всегда берут начало из изучения общих затрат; траты на ремонт берутся при расчете денежного потока как отдельные затраты; варианты капитализации используют при пересмотре отличий затратного и рыночного способов. Значительным минусом этого пути считается то, что он в отличие других технологий независимой оценки основан на статистических сведениях.

Структура доходного метода

В первую очередь при выборе такого варианта делается предположительный объем будущих прибылей от сдачи рассматриваемых площадей в аренду за некоторый промежуток владения, т. е. промежуток, в течение которого собственник планирует хранить свое право собственности на этот объект. Арендные доходы очищаются от различных налоговых и коммунальных постоянных трат, требующихся в целях содержания недвижимости в необходимом нормальном состоянии и прочих нужд, после чего предполагается стоимость имущества в конце промежутка владения в долевом в зависимости от первоначальной стоимости выражении - термин называется значение реверсии. На последнем этапе предположительные доходы и реверсия преобразуются в итоговую сумму методом дисконтированного денежного потока или прямой капитализации. Осуществление способа капитализации определяется типом и качеством ожидаемых доходов. По тому же принципу происходит недорогая независимая оценка акций с полным учетом.

Такого рода капитализация выбирается, в случае если ожидают постоянные или медленно растущие с незначительным темпом прибыли. В случае, когда динамика изменения дохода существенна или всплески и падения имеют неопределимый характер, то используют дисконтирование денежного потока.

Поэтому, когда производится стандартная оценка квартир «под ключ» как часы работающего торгового центра в до конца спланированном центре крупного города, бюро оценок легко может с достаточной уверенностью дать прогноз о том, что дивиденды от сдачи в аренду за определенный срок не смогут сильно меняться. Напротив, значительную нестабильность прибылей следует предположить, к примеру, при оценке не построенного, но вплотную приблизившегося к сдаче коттеджного поселка в непопулярном обживаемом районе, у которого не было времени получить необходимого признания.

Если в ближайшем времени предполагается нестабильная динамика относительно предположительных доходов, то логично применять этот же вариант прямой капитализации, обращая внимание на прошлые и современные данные по сделкам купли-продажи и арендным соглашениям применительно к похожим объектам.